「期間短縮型」vs「返済額軽減型」不動産投資のローン繰り上げ返済はどちらがおすすめ？？

前回の記事で僕の不動産投資の現状をお伝えし、長期保有し家賃収入をずっと得ていく考えであるとお話しました。

投資初心者が知識ゼロで不動産投資を始めた結果。

不動産投資ってご存知ですか？簡単に言うと、不動産をローンを組んで購入し、貸し出し、家賃でローンを返済していくという投資法です。公務員という肩書を利用すれば銀行の融資を簡単に受けられるため、公務員が行う投資としては不動産が多いようです。僕はこの投資法を飲み会の会話の中で知り、営業されるがまま購入に至りました。笑 自分で少しでも勉強した上で不動産を始めればよかったと、今ではとても反省しています。今回は僕の事例を紹介しつつ、今後不動産をどんなマインドで運用していこうかということを書いていきます！

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2021.07.08

不動産投資で毎月収入を得るためにはローン返済金といった支出を少なくしていく必要があります。

不動産投資ローンに限らず、どんなローンでも利息の支払いを減らすことが出来れば、トータルの返済額を減らすことが出来ます。

それを可能にするのが、繰り上げ返済です。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類が存在します。

今回の記事ではローンを繰り上げ返済できる財力があった場合、「期間短縮型」と「返済額軽減型」ではどちらの方がお得なのかシミュレーションしたので書いていきたいと思います！

そもそも繰り上げ返済とは？

まとまった資金が出来たときに、毎月の返済とは別に、借入金の一部もしくは全部を返済することを言います。

毎月の返済金額にはローンの利息も含まれていますが、繰り上げ返済の場合は全て元金に割り当てられます。

利息を払わない方が間違いなくトータルの返済額を抑えることが出来ます。

繰り上げ返済の特徴は？

比較の前にそれぞれの特徴を理解しておきましょう！

期間短縮型

月々の返済額を変えることなく、繰り上げ返済により元金を減らし、その後の返済期間を短くする方法です。

月々の負担は変わりませんが、短縮した期間に払うはずだった利息を払う必要がなくなるので、一般的に返済額軽減型よりもトータルの返済額が少なくなります。

返済額軽減型

ローンの返済期間は変わりませんが、繰り上げ返済により元金が減ったことで、その後の月々の返済額を少なくしていくことができます。

期間が短くならない分、利息の支払いは期間短縮型よりの多くなりますが、月々の返済の負担を減らすことが可能です。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」の比較

では実際に僕の不動産物件を例にして比較してみましょう。

比較条件は以下のとおりです。

・借入金額　3,170万円
・35年ローン
・金利　1.65％
・毎月家賃収入が10.2万円
・毎年6月に100万円を繰り上げ返済する

◎期間短縮型

累計収支は繰り上げ返済金額も含んだ収支になっています。

繰り上げ返済金額の合計は1600万円となりました。

期間短縮型では毎年100万円を繰り上げ返済すると17年でローンを完済することが分かりました。

累計収支でみると、35年経過時でもプラスマイナスゼロというわけにはいきませんでした。

◎返済額軽減型

返済額軽減型の場合、35年ローンを払い続けるシミュレーションをしているため、

期間短縮型と比べると利息の総支払額が、およそ1.2倍増えています。

また、繰り上げ返済金額の合計も2200万円となり、返済期間が長くなっているため、手出し金額も増えています。

35年経過時の累計収支でも期間短縮型よりマイナスが大きい結果となりました。

しかし、返済額軽減型は毎月の収支のプラス分を繰り上げ返済金額に充当することができるため、負担を減らすことが可能です。

本当に繰り上げ返済した方がいいのか？

これまでずっと、繰り上げ返済をする前提で書いてきましたが、

不動産投資の場合、果たして繰り上げ返済をする必要があるのでしょうか？？

マイホームの住宅ローンの場合、少しでも利息の支払いを減らしたいという理由から、

繰り上げ返済を行うことは大いに有り得ます。

しかし、不動産投資の場合、毎月のローン返済は入居者の家賃で支払っており、

オーナーである僕は家賃で払いきれなかった金額を毎月払っているだけなのです。

だから、わざわざ繰り上げ返済をして、支払う利息を減らす必要はないと思います。

繰り上げ返済のために100万円を用意できるのであれば、それで別の投資を行う方がよっぽどメリットがあると思います。

まとめ

ローンの繰り上げ返済について、「期間短縮型」「返済額軽減型」どちらの方がメリットが多いのか考えた結果、

「期間短縮型」の方が利息の支払額も少なく、返済額軽減型に比べてプラス収支になるのが早いため、

おすすめとしては、「期間短縮型」かなと思いました。

ただ、「返済額軽減型」も月々の返済額が少なくなるため、期間短縮型に比べ、ゆとりある生活を送ることができるとも考えることができると思います。

しかし、僕はこのシミュレーションを通して、一番言いたいことは、

不動産投資ローンの場合は繰り上げ返済を行わなくてもいいのではないかということです！

繰り上げ返済をするくらいなら、株式などに投資する方がメリットあると思いませんか？？